Crédito hipotecario UVA
Simulador de Crédito Hipotecario UVA
Las tasas que cada banco informa oficialmente al BCRA, actualizadas todas las semanas, con el aporte inicial y los gastos de escritura, el ingreso que te van a pedir y dos escenarios de inflación: lo que esperan los analistas (REM del BCRA) y lo que descuentan los bonos en pesos (LECAP/BONCAP contra BONCER).
Propiedad
UVA del 30/09/2026 (BCRA) y MEP del 30/09/2026, actualizados automáticamente. El banco convierte el préstamo a UVA con la cotización del día del desembolso.
Banco y préstamo
Cobrando el sueldo en el banco · CFT 10,40% · hasta 30 años · financiación hasta 75% · cuota/ingreso 25% · tope $325,7 M · ingreso mínimo $800.665
Incluye tope de cuota por salarios (CVS)
Adquisicion viv unica haberes con topeo de cuota por cvs monto maximo otorgable 157500 uvas y valor de vivienda de hasta 210000 uvas ajustables a la cotizacion informada por bcra diariamente
Fuente: informado por el banco al BCRA. Dato del 10/08/2026.
Mínimo 10% · máximo de esta línea 75% del valor de tasación
Tu ingreso
Podés sumar los ingresos netos de los cotitulares. La primera cuota no puede superar el porcentaje que fija el banco (en general 25%).
Escenarios de inflación +
REM agosto 2026: 1,7% · 1,6% · 1,8% mensual; 2027: 20,5%. Después, supuestos de convergencia editables.
Gastos, impuestos y seguros +
Cambian al elegir jurisdicción. Honorarios notariales: libres desde 2024 (habitual 1–2% + IVA). Los intereses de préstamos para vivienda única están exentos de IVA. Tasación y seguros son orientativos.
Préstamo
$108,2 M
Aporte inicial total
US$37.417
Primera cuota
$864.699
Ingreso requerido
$3.458.798
Cuánta plata necesitás el día de la escritura
Gastos sin anticipo: $11.458.809 = 7,4% del precio.
Costo del crédito
- Capital prestado
- 50.573 UVA
- Intereses totales
- 41.356 UVA (82%)
- Seguros (vida + incendio)
- 3.932 UVA
- Total a devolver
- 95.862 UVA ≈ $205,0 M de hoy
- TNA / TEA
- 6,70% / 6,91% + UVA
- CFTEA real
- 7,66% + UVA
Con 20% o con 200% de inflación devolvés las mismas UVA. El CFTEA incluye seguros, tasación, escribano y sellos de la hipoteca. En pesos: (1 + CFTEA) × (1 + inflación) − 1.
Comparar bancos para este préstamo
| Banco | Perfil | TNA | CFT | Plazo | Financ. | 1ª cuota | Ingreso req. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BPN (Neuquén)(provincial) | Cobrando el sueldo en el banco | 3,50% | 3,56% | 20 a | 70% | $472.260 | $1,6 M |
| Banco Municipal de Rosario(provincial) | Responsables inscriptos | 4,20% | 4,28% | 20 a | 70% | $660.111 | $2,6 M |
| Banco Provincia(manual) | Cobrando el sueldo en el banco | 6,50% | — | 20 a | 70% | $851.915 | $3,4 M |
| Banco Nación | Cobrando el sueldo en el banco | 6,70% | 10,40% | 20 a | 70% | $864.699 | $3,5 M |
| ICBC | Cobrando el sueldo en el banco | 6,90% | 9,82% | 20 a | 70% | $877.584 | $3,5 M |
| Banco Ciudad | Responsables inscriptos | 7,50% | 7,79% | 20 a | 70% | $916.827 | $3,7 M |
| Galicia | Cobrando el sueldo en el banco | 7,50% | 10,00% | 20 a | 70% | $916.827 | $3,7 M |
| Santander | Público general | 7,50% | 8,06% | 20 a | 70% | $916.827 | $3,7 M |
| BBVA | Responsables inscriptos | 7,50% | 7,86% | 20 a | 70% | $916.827 | $3,7 M |
| Credicoop | Cobrando el sueldo en el banco | 7,50% | 7,89% | 20 a | 70% | $916.827 | $3,7 M |
| Supervielle | Cobrando el sueldo en el banco | 7,50% | 9,51% | 20 a | 70% | $916.827 | $3,7 M |
| Comafi | Cobrando el sueldo en el banco | 7,50% | 7,76% | 20 a | 70% | $916.827 | $3,7 M |
| Banco San Juan(provincial) | Empleados públicos | 7,50% | 8,12% | 20 a | 70% | $916.827 | $3,1 M |
| Banco de Corrientes(provincial) | Cobrando el sueldo en el banco | 7,50% | 7,76% | 20 a | 70% | $916.827 | $3,7 M |
| Banco de Entre Ríos(provincial) | Empleados públicos | 7,80% | 8,08% | 20 a | 70% | $936.772 | $3,1 M |
| Banco de Santa Fe(provincial) | Empleados públicos | 7,83% | 8,12% | 20 a | 70% | $938.779 | $3,1 M |
| Banco de Tierra del Fuego ⚠(provincial) | Cobrando el sueldo en el banco | 8,00% | 8,30% | 20 a | 70% | $950.187 | $3,2 M |
| Banco Hipotecario | Cobrando el sueldo en el banco | 7,50% | 8,01% | 15 a | 70% | $1.048.141 | $4,2 M |
| Bancor (Córdoba)(provincial) | Cobrando el sueldo en el banco | 9,48% | 10,46% | 20 a | 70% | $1.052.265 | $4,2 M |
| Macro | Cobrando el sueldo en el banco | 9,50% | 10,10% | 20 a | 70% | $1.053.677 | $3,5 M |
| Banco Santa Cruz(provincial) | Empleados públicos | 10,09% | 10,57% | 20 a | 70% | $1.095.705 | $3,7 M |
| Patagonia | Público general | 10,50% | 13,47% | 20 a | 70% | $1.125.325 | $4,5 M |
| Banco Dino ⚠ | Clientes con cuenta (sin sueldo) | 9,57% | 10,47% | 15 a | 70% | $1.179.479 | $4,7 M |
| Banco del Chubut(provincial) | Cobrando el sueldo en el banco | 10,00% | 10,47% | 15 a | 70% | $1.207.763 | $4,0 M |
| Brubank | Cobrando el sueldo en el banco | 12,00% | 12,75% | 20 a | 70% | $1.236.402 | $4,9 M |
| Banco del Sol | Clientes con cuenta (sin sueldo) | 12,50% | 13,24% | 20 a | 70% | $1.274.314 | $5,1 M |
Tocá un banco para simularlo. Los bancos provinciales suelen exigir residir o cobrar el sueldo en su provincia. Tasas, CFT, plazos y topes: lo que cada banco informa al BCRA (Régimen de Transparencia), actualizado todas las semanas. Las condiciones pueden variar según tu perfil: confirmá con el banco.
Analistas (REM) vs. mercado (bonos en pesos)
| Indicador | REM | Mercado |
|---|---|---|
| Cuota mes 1 (con seguros) | $879.399 | $876.595 |
| Cuota al inicio del año 5 | $1,5 M | $1,6 M |
| Cuota al inicio del año 10 | $2,4 M | $2,5 M |
| Cuota al inicio del año 20 | $6,2 M | $6,4 M |
| Inflación próximos 12 meses | 21,0% | 24,4% |
| Valor UVA al final | $17.231 | $17.844 |
| Inflación anual promedio | 11,0% | 11,2% |
| Total pagado en pesos corrientes | $734,6 M | $760,5 M |
| Total pagado en pesos de hoy | $205,0 M | $205,0 M |
| Cuota / ingreso máxima | 19,2% | 19,2% |
Para los próximos 12 meses los analistas esperan 21,0% y los bonos descuentan 24,4% (el mercado es más pesimista). En pesos de hoy pagás casi lo mismo en los dos escenarios: el riesgo del UVA no es la inflación, es que tu sueldo le pierda a la inflación.
Qué inflación descuentan los bonos
Inflación implícita = (1 + TEA de la letra a tasa fija) ÷ (1 + TIR real de los BONCER al mismo plazo) − 1. Precios de BYMA del 30/09/2026, liquidación 01/10/2026, CER de referencia 841,1204 (17/09/2026).
| Vencimiento | Tasa fija | TEA | TIR real CER | Inflación anual | Mensual |
|---|---|---|---|---|---|
| 30/10/2026 | S30O6 | 21,05% | 3,23% | 17,3% | 1,34% |
| 30/11/2026 | S30N6 | 26,66% | 2,69% | 23,3% | 1,76% |
| 15/01/2027 | T15E7 | 28,66% | 3,34% | 24,5% | 1,84% |
| 30/04/2027 | T30A7 | 30,38% | 4,31% | 25,0% | 1,88% |
| 31/05/2027 | T31Y7 | 30,56% | 4,62% | 24,8% | 1,86% |
| 30/06/2027 | T30J7 | 29,90% | 4,92% | 23,8% | 1,80% |
La curva a tasa fija llega hasta 30/06/2027. Para el resto del crédito se usa la inflación promedio de la curva hasta fin de ese año y después los mismos supuestos de convergencia que el REM. Los bonos incluyen primas de riesgo y liquidez: el breakeven no es un pronóstico puro.
Cuota en pesos corrientes
Cuota sobre ingreso
Cláusula CVS: ¿la cuota le gana al salario?
Brecha = (UVA hoy / UVA inicial) ÷ (salario hoy / salario inicial) − 1. Con salario real constante:
Desde la Com. A 8024 (mayo 2024) los bancos ya no están obligados a ofrecer la extensión de plazo. Hoy es un beneficio de cada banco (en la lista, las líneas con tope CVS). Si tu contrato no lo dice, no tenés protección.
Sensibilidad a la financiación
| Financiación | Préstamo | Aporte total | 1ª cuota | Ingreso requerido |
|---|---|---|---|---|
| 50% | $77,3 M | US$57.272 | $622.940 | $2.491.758 |
| 60% | $92,7 M | US$47.344 | $743.819 | $2.975.278 |
| 70% · elegido | $108,2 M | US$37.417 | $864.699 | $3.458.798 |
| 75% (máx.) | $115,9 M | US$32.453 | $925.139 | $3.700.557 |
Cuadro de amortización
| Año | Período | Inflación | UVA | Cuota UVA | Interés | Amortización | Seguros | Cuota total | Saldo | Cuota/ingreso |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | oct 26 – sept 27 | 21,0% | 2.587,07 | 4.596,47 | $8,0 M | $3,0 M | $603.939 | $11,5 M | $127,6 M | 19,2% |
| 2 | oct 27 – sept 28 | 16,4% | 3.010,08 | 4.596,47 | $9,2 M | $3,8 M | $706.210 | $13,7 M | $144,5 M | 19,2% |
| 3 | oct 28 – sept 29 | 12,7% | 3.393,64 | 4.596,47 | $10,2 M | $4,6 M | $792.740 | $15,6 M | $158,0 M | 19,2% |
| 4 | oct 29 – sept 30 | 10,5% | 3.749,86 | 4.596,47 | $11,0 M | $5,5 M | $867.423 | $17,4 M | $168,9 M | 19,2% |
| 5 | oct 30 – sept 31 | 10,0% | 4.124,85 | 4.596,47 | $11,7 M | $6,4 M | $935.897 | $19,1 M | $179,1 M | 19,1% |
| 6 | oct 31 – sept 32 | 10,0% | 4.537,33 | 4.596,47 | $12,4 M | $7,6 M | $1,0 M | $21,0 M | $189,1 M | 19,1% |
| 7 | oct 32 – sept 33 | 10,0% | 4.991,06 | 4.596,47 | $13,1 M | $8,9 M | $1,1 M | $23,1 M | $198,8 M | 19,1% |
| 8 | oct 33 – sept 34 | 10,0% | 5.490,17 | 4.596,47 | $13,7 M | $10,5 M | $1,2 M | $25,3 M | $207,7 M | 19,1% |
| 9 | oct 34 – sept 35 | 10,0% | 6.039,19 | 4.596,47 | $14,3 M | $12,3 M | $1,2 M | $27,8 M | $215,6 M | 19,1% |
| 10 | oct 35 – sept 36 | 10,0% | 6.643,11 | 4.596,47 | $14,8 M | $14,5 M | $1,3 M | $30,6 M | $222,1 M | 19,0% |
| 11 | oct 36 – sept 37 | 10,0% | 7.307,42 | 4.596,47 | $15,2 M | $17,0 M | $1,4 M | $33,6 M | $226,6 M | 19,0% |
| 12 | oct 37 – sept 38 | 10,0% | 8.038,16 | 4.596,47 | $15,4 M | $20,0 M | $1,5 M | $36,9 M | $228,3 M | 19,0% |
| 13 | oct 38 – sept 39 | 10,0% | 8.841,97 | 4.596,47 | $15,4 M | $23,5 M | $1,6 M | $40,5 M | $226,6 M | 19,0% |
| 14 | oct 39 – sept 40 | 10,0% | 9.726,17 | 4.596,47 | $15,1 M | $27,7 M | $1,6 M | $44,5 M | $220,4 M | 18,9% |
| 15 | oct 40 – sept 41 | 10,0% | 10.698,79 | 4.596,47 | $14,5 M | $32,5 M | $1,7 M | $48,8 M | $208,4 M | 18,9% |
| 16 | oct 41 – sept 42 | 10,0% | 11.768,67 | 4.596,47 | $13,5 M | $38,3 M | $1,8 M | $53,6 M | $189,3 M | 18,8% |
| 17 | oct 42 – sept 43 | 10,0% | 12.945,53 | 4.596,47 | $12,0 M | $45,0 M | $1,8 M | $58,8 M | $161,3 M | 18,8% |
| 18 | oct 43 – sept 44 | 10,0% | 14.240,09 | 4.596,47 | $9,8 M | $52,9 M | $1,9 M | $64,5 M | $122,2 M | 18,8% |
| 19 | oct 44 – sept 45 | 10,0% | 15.664,10 | 4.596,47 | $6,7 M | $62,2 M | $1,9 M | $70,8 M | $69,5 M | 18,7% |
| 20 | oct 45 – sept 46 | 10,0% | 17.230,51 | 4.596,47 | $2,6 M | $73,2 M | $1,8 M | $77,7 M | $0 | 18,7% |
| Total | 91.929 | $238,6 M | $469,3 M | $26,7 M | $734,6 M |
Simulación educativa, no es una oferta de crédito ni asesoramiento financiero. Inflación: REM agosto 2026 (BCRA) y la implícita en LECAP/BONCAP vs. BONCER (precios de BYMA vía data912.com, CER del BCRA). Sellos: Ley Tarifaria CABA 2026 y Ley 15.558 de PBA.
Cómo funciona un crédito hipotecario UVA
La UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) se actualiza todos los días por inflación (CER). En un crédito UVA no debés pesos: debés una cantidad fija de UVA. Por eso la tasa que anuncia el banco, por ejemplo UVA + 6,7%, es una tasa real: lo que pagás por encima de la inflación.
La cuota en UVA es fija (sistema francés), pero en pesos sube con la inflación. Medido en pesos de hoy, el crédito cuesta lo mismo con 20% o con 200% de inflación. El riesgo real es otro: que tu sueldo le pierda a la inflación y la cuota pase a ocupar una parte cada vez más grande de tu ingreso. El simulador lo muestra con la variación del salario real y el análisis de la cláusula CVS.
Para calcular cuánto te prestan, el banco toma el menor de cuatro límites: el porcentaje de financiación sobre la tasación (70% a 80%), la relación cuota/ingreso (25%), el tope de la línea y la edad al final del crédito.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de un crédito hipotecario UVA?+
El banco convierte el préstamo en pesos a UVA con la cotización del día del desembolso y arma el cronograma con el sistema francés: cuota en UVA = capital × i / (1 − (1 + i)^−n), donde i es la TNA dividida por 12 y n la cantidad de cuotas. Cada mes la cuota en UVA se multiplica por el valor de la UVA del día de pago, y se suman los seguros.
¿Cuánto tengo que ganar para sacar un crédito hipotecario UVA?+
La mayoría de los bancos exige que la primera cuota no supere el 25% del ingreso neto del hogar (algunos 20% o 30%). Si la cuota inicial es de $860.000, necesitás ingresos netos por unos $3,44 millones. Se pueden sumar los ingresos de los cotitulares.
¿Cuánta plata necesito ahorrada además del anticipo?+
A la parte que no financia el banco (en general 25% a 30%) hay que sumarle los gastos de escritura: escribano de la compraventa y de la hipoteca con IVA, certificados, tasación, inmobiliaria y sellos. En CABA, con inmobiliaria y exención de sellos por vivienda única, suman alrededor del 7% del precio.
¿Qué es la cláusula CVS en los créditos UVA?+
Compara la cuota ajustada por UVA con la cuota ajustada por salarios (Coeficiente de Variación Salarial). Entre 2018 y mayo de 2024 los bancos debían ofrecer extender el plazo hasta 25% si la cuota UVA superaba en más de 10% a la ajustada por salarios. Desde la Comunicación A 8024 ya no es obligatorio: hoy depende de cada banco y de cada línea.
¿Qué es la inflación implícita en los bonos (breakeven)?+
Es la inflación que hace indiferente invertir en una letra a tasa fija (LECAP o BONCAP) o en un bono ajustado por CER (BONCER) al mismo plazo: (1 + TEA fija) / (1 + TIR real) − 1. Como la UVA también se ajusta por CER, es la suba de la UVA que descuenta el mercado. El simulador la recalcula todos los días hábiles con precios de BYMA.
¿De dónde salen las tasas del simulador?+
Del Régimen de Transparencia del BCRA: lo que cada banco informa oficialmente sobre sus préstamos hipotecarios (TEA, CFT, plazo, financiación, relación cuota/ingreso y topes). Se actualiza automáticamente todas las semanas y la TNA se calcula desde la TEA informada.